Kat malikleri kurulunun aldığı gider kararlarına uymak yasal bir zorunluluktur; ancak bu zorunluluk, hatalı ya da hukuka aykırı kararları da körü körüne kabul etmek anlamına gelmez. Pek çok apartman sakini bu ayrımın farkında değildir ve ya sessizce öder ya da ödemez — her ikisi de hak kaybına yol açabilir.
Ortak Gider Nedir, Ne Değildir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak giderler; bina temizliği, asansör bakımı, güvenlik, sigorta, kapıcı ücreti, boya-badana gibi tüm bağımsız bölümleri etkileyen harcamaları kapsar. Bir dairenin penceresinin değiştirilmesi ya da tek bir bloğa özgü tamirat ortak gider sayılamaz; bunu ortak harcama olarak dağıtmak hukuka aykırıdır.
Gider Paylaşım Esası
Kanunun varsayılan kuralı şudur: ortak giderler arsa payı oranında dağıtılır. Ancak kat maliklerinin oybirliğiyle eşit paylaşım ya da farklı bir oran kararlaştırabilmesi de mümkündür. Sorun çoğunlukla burada başlar: yönetici oy çokluğuyla “herkese eşit” demişse ve arsa payları farklıysa, yüksek arsa paylı daire sahibi bu kararı iptal ettirebilir.
Karara İtiraz Yolları
Kat malikleri kurulu kararlarına itiraz için 30 günlük hak düşürücü süre vardır. Bu süre, toplantıya katılan malikler için kararın alındığı, katılmayanlar için ise karardan haberdar oldukları tarihten itibaren işler. 30 gün geçtikten sonra artık o karara itiraz edilemez —yani ödeme yapmış olsanız bile.
İtiraz, sulh hukuk mahkemesine iptal davası açılarak yapılır. Dava açmak kararın uygulanmasını durdurmaz; bu nedenle ödeme yükümlülüğünüz devam eder, ancak mahkeme hak verirse ödediğiniz tutarı geri alırsınız.
Ödemezseniz Ne Olur?
Ortak gideri ödemeyen kat maliki aleyhine yönetici, icra yoluna başvurabilir. Üstelik gecikme tazminatı olarak aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanır —bu oran yasal faizin oldukça üzerinde olabilir. Bunun yanında yönetici veya diğer kat maliklerinden birinin açacağı davayla bağımsız bölüm üzerine ihtiyati tedbir konulabilir. Pek çok kişi “ödemez duruma gelinceye kadar beklerim” düşüncesiyle hareket eder; ancak borç büyüdükçe hukuki zorluklar da katlanarak artar.
Yöneticinin Hesap Vermeme Sorunu
Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin her yıl kat maliklerine işletme projesi sunmasını ve gelir-gider hesaplarını denetlettirmesini zorunlu kılar. Yönetici bu yükümlülüğü yerine getirmiyorsa, kat maliklerinin en az 1/5’i yazılı talep ederek olağanüstü toplantı yapılmasını isteyebilir. Bu talep reddedilirse ya da yönetici hesap vermekten kaçınırsa mahkeme aracılığıyla yöneticinin görevden alınması gündeme gelir.
Yapılan Harcama Gereksiz ya da Pahalıysa
Yönetici gereksiz harcama yaptığını ya da piyasa fiyatının çok üzerinde ödeme yapıldığını düşünüyorsanız, bu iddiayı ispat etmek tamamen sizin sorumluluğunuzdadır. Benzer nitelikte 2-3 firma teklifi alarak fark ortaya konulabilir; ardından toplantıda karar iptalini talep edebilir ya da mevcut yöneticinin yerine yenisini seçmeye çalışabilirsiniz. Hukuki süreç açısından ise harcamanın usulsüz olduğunu somut belgelerle ortaya koymanız gerekir —sözlü iddia yeterli olmaz.
Apartman yönetimindeki anlaşmazlıklar küçük görünse de zaman zaman yıllarca süren dava süreçlerine dönüşebilir. İlk adım olarak yöneticiden tüm gelir-gider belgelerini yazılı talep etmek, hem bilgi edinmenizi sağlar hem de ileride gerekebilecek bir dava için delil zinciri oluşturur.