“Üst kattaki komşum gece 2’de spor yapıyor, yöneticiye şikâyet ettim ama sonuç yok — ne yapabilirim?” Bu soru, ülkedeki milyonlarca apartman sakini için hem pratik hem hukuki bir açmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), komşuluk ilişkilerini ayrıntılı biçimde düzenler; ancak hangi eylemin hangi yaptırımı doğurduğunu bilmek, süreci doğru yönetmek açısından belirleyicidir.
Gürültü Kirliliği: İdari mi, Hukuki mi, Cezai mi?
S: Komşum her gece yüksek sesle müzik açıyor. Hangi yola başvurabilirim?
C: Üç yol eş zamanlı işletilebilir. İlk adım yönetici veya kat malikleri kuruluna yazılı şikâyet; yönetici KMK m. 37 uyarınca iç yönetmeliği uygulayabilir. Paralelde belediye zabıtası‘na başvurmak mümkündür (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yönetmeliğince gece 22:00-07:00 arası gürültü sınırı iç mekânda 35 dB’dir). Zabıta tutanak tutarsa bu sonradan sulh ceza davası için delil işlevi görür. Gürültü devam ederse asliye hukuk mahkemesinde menfi tespit ve tazminat davası açılabilir.
Koku ve Duman Şikâyetleri
S: Komşunun balkonda mangal yakması ve sigara içmesi daireye yansıyor. Hukuki dayanağım var mı?
C: TMK m. 737, mülk sahiplerinin komşularına zarar verecek, rahatsızlık yaratacak eylemlerden kaçınmasını emreder. Balkon sigara dumanı için 2019 tarihli Tütün Ürünleri Yönetmeliği’nde apartman ortak alanlarına ilişkin kısıtlamalar mevcuttur; ancak kişinin kendi balkonundaki sigara kullanımı tartışmalıdır. Mahkemeler somut zarar (alerji, tıbbi rapor) kanıtlandığında haksız fiil tazminatına hükmetmiştir.
Onarım ve Bakım Yükümlülüklerinin İhmali
S: Üst komşunun dairesi su sızdırıyor ve tavan boyası dökülüyor; masrafları kim karşılar?
C: KMK m. 19’a göre kat maliki, bağımsız bölümünü başkasına zarar vermeyecek şekilde tutmak zorundadır. Sızıntının üst kattaki tesisattan kaynaklandığı tespit edilirse (bilirkişi raporu kritik) onarım masrafı ve alt kattaki hasar tamamen üst kat malikine yüklenir. Dava öncesinde noterden ihtarname göndermek ve zararı fotoğraflamak ispat açısından zorunludur.
Ortak Alanların İzinsiz Kullanımı
S: Komşum merdivenin önüne büyük bir bisiklet koydu; yönetici müdahale etmiyor. Ne yapabilirim?
C: Yangın yönetmelikleri açısından tahliye yolunun engellenmesi aynı zamanda idari suç oluşturabilir (İtfaiye veya yapı denetim bildirimi). Hukuki yol olarak kat malikleri kurulu kararıyla engelin kaldırılması talep edilebilir (KMK m. 33). Kurul hareketsiz kalırsa sulh hukuk mahkemesine başvurulur; hâkim yönetici atamasına veya kararın iptaline hükmedebilir.
Evcil Hayvanlardan Kaynaklanan Sorunlar
S: Komşunun köpeği tüm gün havlıyor; yönetmelikte hayvan yasağı var ama uygulanmıyor. Çözüm?
C: Apartman yönetim planında hayvan yasağı varsa bu, kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmüdür. Aykırı davranan komşuya KMK m. 33 çerçevesinde sulh hukuk mahkemesinden tedbir kararı istenebilir. Belediye veteriner müdürlüğüne şikâyet de ayrı bir idari kanal açar. Aksi hâlde koku/havlama kaynaklı tazminat davası TMK m. 737 üzerinden işletilebilir.
Yapı Tadilat ve Kaçak İnşaat
S: Komşu taşıyıcı duvarı delerek dairesini genişletti. Bunu durdurmak mümkün mü?
C: Evet, hem mümkün hem zorunlu. Taşıyıcı sistem müdahalesi ruhsatsız inşaat sayılır; belediyeye yapılan ihbar, yapı tatil zaptı düzenlenmesini sağlar. Yapısal güvenlik için sulh hukuk mahkemesinden ihtiyati tedbir kararı alınarak çalışma durdurulabilir. Zarar gerçekleşmişse ayrıca tazminat davası açılır. Bu tür davalar acil niteliğinden dolayı mahkemelerce öncelikle görülür.
Şikâyetin Belgelenmesi: Pratik Adımlar
- Her ihlali tarih ve saat notiyle fotoğraf/video ile kayıt altına alın.
- Yöneticiye yapılan şikâyetleri mutlaka yazılı ve imzalı olarak iletin; e-posta da yeterlidir.
- Ölçüm gerektiren durumlarda (gürültü, nem) bağımsız bilirkişi veya teknik servis raporu alın.
- Dava öncesinde arabulucuya başvurmak 2023 itibarıyla zorunlu değil; ancak komşuluk ilişkisini koruma adına tavsiye edilir.